Fiscalidad de la venta · Asturias
Vender tiene dos costes fiscales que la mayoría descubre tarde y mal: la plusvalía municipal y el IRPF de la ganancia. No son lo mismo, no los cobra quien crees y, según cómo calcules, la diferencia puede ser de miles de euros.
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El vendedor paga dos impuestos: la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento sobre la revalorización del suelo, y el IRPF sobre la ganancia patrimonial, que cobra Hacienda sobre el beneficio de la venta. Son independientes: puedes pagar uno, los dos o ninguno según el caso.
A esto se suman gastos que no son impuestos pero cuentan: el certificado energético, la cancelación registral de la hipoteca si la tenías, y los honorarios de la agencia. El ITP lo paga el comprador, no tú; si alguien te lo mete en tus cuentas, está confundiendo los papeles.
Por esto entre otras cosas, es importante contar con la opinión de un profesional del sector inmobiliario, muchas veces no se tiene en cuenta todo lo que te puedes ahorrar, o todos los costes que conlleva la venta de una propiedad.
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La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano durante los años que fuiste propietario, no del piso entero ni de lo que ganaste vendiendo. La liquida el ayuntamiento donde está el inmueble y, desde 2021, puedes calcularla por dos métodos y quedarte con el que salga más barato.
El plazo para presentarla es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. En Gijón, Oviedo y Avilés se autoliquida; ojo con pasarte del plazo, porque el recargo es automático.
Tienes derecho a elegir el método que menos pague, y esa elección es tuya, no del ayuntamiento. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia y por el tipo municipal. El método real calcula la plusvalía efectiva del suelo comparando lo que pagaste y lo que cobras.
En la práctica: si compraste hace poco y el suelo no se ha revalorizado, el método real suele ganar. Si lo tuviste 20 años y el catastral es bajo, muchas veces gana el objetivo. Hay que calcular los dos, sí o sí — quedarte con el primero que te dé el ayuntamiento es tirar dinero.
Coeficiente por años de tenencia y tipo de gravamen de cada municipio (Gijón / Oviedo / Avilés). Los aprueba cada ayuntamiento por ordenanza y se actualizan. Aquí tienes los enlaces vigentes en 2026:
Gijón — Ordenanza Fiscal 1.03
IIVTNU en la web oficial del ayuntamiento.
Ver la ordenanza en gijon.es
Oviedo — Ordenanza Fiscal nº 404
Tipo de gravamen del 26 %, por debajo del tope legal del 30 %.
Portal de impuestos del ayuntamiento
Calculadora oficial que compara los dos métodos
Avilés — Ordenanzas Fiscales
Listado oficial de la sede electrónica. Para 2026 Avilés ha congelado los impuestos municipales, así que rige la misma ordenanza que en 2025.
Ver ordenanzas en la sede de Avilés
Si necesitas afinar el cálculo o consultar otro municipio, conviene apoyarse en un profesional preparado.
No son el mismo número, y confundirlos te hace calcular mal la plusvalía. El valor de referencia de Catastro es público y sirve para el ITP que paga el comprador. El valor catastral del suelo es el que aparece en tu recibo del IBI y es el que se usa para el método objetivo de la plusvalía.
Es un error habitual incluso en cálculos que llegan hechos: se coge el valor de referencia porque es el fácil de encontrar, y el resultado sale disparado. El dato bueno está en tu último recibo del IBI, desglosado entre suelo y construcción. Solo cuenta la parte de suelo.
Si no ha habido incremento real de valor del suelo entre tu compra y tu venta, la plusvalía no se paga: la operación no está sujeta. Lo introdujo la reforma de 2021 tras la sentencia del Tribunal Constitucional. Pero no es automático: hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
Muchas veces se cometen errores por desconocimiento y se paga de más, aunque luego se pueda reclamar. Estar informado y con la documentación reciente en la mano en todo momento es clave para cerrar una buena operación. Y ese es mi trabajo.
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El IRPF grava el beneficio de la venta —la diferencia entre lo que te costó comprar y lo que sacas al vender— y tributa en la base del ahorro. No lo pagas al vender: lo declaras en la Renta del año siguiente. Los tipos van del 19% al 30% de forma progresiva por tramos.
Asturias no modifica la base del ahorro, así que la escala es la estatal para todos:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 € – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 € – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 € – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Como es progresivo, si ganas 60.000 € no pagas el 23% de todo: pagas 19% de los primeros 6.000, 21% del siguiente tramo, y así. El tipo efectivo real siempre es más bajo que el marginal.
La ganancia no es «precio de venta menos precio de compra» a secas. Al valor de adquisición le sumas los gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro, agencia) más las mejoras reales que hiciste. Al valor de transmisión le restas los gastos de la venta que asumes tú (agencia, plusvalía municipal, certificados).
Esto importa porque cada euro que documentas de gastos e inversiones reduce la ganancia y, por tanto, el IRPF. Guardar las facturas de la reforma de hace diez años puede ahorrarte un tramo entero. Las mejoras suman; el mantenimiento y los muebles, no — y esa línea la afina un buen cálculo.
Hay tres exenciones que se aplican mucho y se aprovechan poco. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual dentro de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está totalmente exenta. Y la reinversión en renta vitalicia (mayores de 65) exime hasta 240.000 €.
La clave de las tres es «vivienda habitual», con su definición fiscal concreta (residencia continuada, plazos). Una segunda residencia o un piso de inversión no entran. Merece la pena revisar el encaje antes de vender, porque el orden de las operaciones cambia si pagas o no pagas.
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En un piso de El Coto (Gijón), comprado hace más de veinte años por 61.000 € y con una venta prevista de 180.000 €, elegir bien el método de la plusvalía supuso pagar unos 1.700 € en vez de 12.500 €. Casi 10.800 € de diferencia por marcar la casilla correcta.
El punto de partida. Una segunda residencia (no vivienda habitual, así que sin exenciones por reinversión), con una ganancia sobre el papel de 119.000 €. Preparé el cálculo de los dos impuestos antes de fijar precio, para que el propietario supiera qué le quedaría limpio.
Se declara por el método objetivo: paga unos 1.700 €, no 12.500. Es lo típico cuando el piso se ha revalorizado mucho, porque el objetivo ignora el precio de venta y mira solo el valor catastral del suelo. Y lo que se paga aquí se resta luego de la ganancia en el IRPF — no se tributa dos veces por lo mismo.
| Precio de venta | 180.000 € |
| − Plusvalía pagada y certificado energético | −1.830 € |
| − Precio de compra | −61.000 € |
| Ganancia que tributa | 117.170 € |
| IRPF (tramos 19 % / 21 % / 23 %) | ≈ 25.830 € |
Escenario prudente: aún no restan los honorarios de la agencia ni los gastos de la compra original (ITP, notaría, registro), que bajan la factura unos 230 € por cada 1.000 € documentados.
De 180.000 € de venta, los dos impuestos suman unos 27.500 €. Sobre la ganancia de 119.000 €, eso es en torno al 23 %: de cada 100 € ganados, unos 77 se quedan en el bolsillo del vendedor.
Caso anonimizado a partir de un estudio real en El Coto. Cifras del escenario prudente, con valor catastral del suelo estimado a la espera del recibo del IBI; los importes exactos se cierran con el IBI y la fecha de escritura. No sustituye el cálculo de un asesor fiscal.
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La paga el vendedor, salvo pacto distinto en la escritura. Es un impuesto sobre la revalorización del suelo durante el tiempo que fuiste propietario.
Sí, si vendes por un valor que no supone incremento del valor del suelo respecto a tu compra. No es automático: hay que declararlo y probarlo con las escrituras.
30 días hábiles desde la firma de la escritura. En Gijón, Oviedo y Avilés se hace por autoliquidación.
No. La plusvalía la cobra el ayuntamiento sobre el suelo; el IRPF lo cobra Hacienda sobre la ganancia total de la venta. Puedes pagar los dos, uno o ninguno.
No, si es su vivienda habitual: la ganancia está totalmente exenta. Para segundas residencias o inversiones, no aplica.
En la declaración de la Renta del año siguiente a la venta, no en el momento de firmar.
Esta guía es orientación general sobre la fiscalidad de la venta en Asturias; no sustituye el cálculo de tu caso concreto.
Si estás pensando en vender y quieres saber qué te va a quedar limpio después de impuestos, te preparo el número real antes de que pongas precio.
Quiero saber qué me queda al vender